新闻界的各位朋友、同志们：
大家上午好！
欢迎参加市新闻办新闻发布会。
《威海市物业管理办法》将于2020年5月15日起施行。今天，我们邀请市司法局副局长于国胜同志，市住建局党组副书记、副局长，市住房保障中心副主任李瑞玲同志，向大家介绍有关情况，并回答记者提问。
参加本次发布会的有：大众日报、省广播电视台、齐鲁晚报、山东商报、大众网、齐鲁网、鲁网等上级媒体驻威机构；威海日报、威海晚报、威海新闻网，威海电视台、威海电台、威海传媒网等新闻单位的记者朋友，以及政务微博、微信“威海发布”的编辑记者等。
首先，请市司法局副局长于国胜同志介绍《威海市物业管理办法》的有关情况。
新闻界的各位朋友、同志们：
大家上午好！
很高兴来到今天新闻发布会的现场。首先，借此机会，我代表市司法局，向多年来关心和支持我市行政立法工作的记者朋友们表示衷心的感谢！
今天，根据此次新闻发布会的安排，我们将对《威海市物业管理办法》进行发布。《威海市物业管理办法》（以下简称《办法》）已于2020年3月19日经市政府第77次常务会议审议通过，将于2020年5月15日起施行。
物业管理与人民群众生产生活息息相关，物业管理的好坏，不仅直接关系群众幸福感、获得感、满意度，也影响精致城市建设的顺利推进。国家和省在物业管理方面虽然制定了一些法规和规章，但仍有部分问题或未作规定，或规定不实，不细，操作性不强，在实际工作中存在业主委员会成立和作用发挥难、服务收费难、小区停车难、维修资金使用难等突出问题，物业管理纠纷已成为群众反映的热点问题。为了进一步规范我市物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，市政府将《威海市物业管理办法》列入政府规章制定计划。市住房城乡建设局在考察学习、广泛调研论证的基础上，起草了《办法（草案）》送审稿。市司法局对送审稿依法进行了审查，听取了各区市政府、市政府有关部门、市政府法律顾问、部分人大代表政协委员和社会公众的意见，并进行了多次论证和反复修改完善。
（一）确立物业管理委员会制度。业主大会召开难、业主委员会成立难是业主自治管理难以发挥作用的重要原因，也是阻碍和影响物业行业发展的瓶颈。对此，《办法》作出规定，对于有不具备成立业主大会条件或者多次组织仍不能成立等三种情形之一的，街道办事处、镇人民政府可组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。物业管理委员会由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会委派的人员组成，人数为七人以上的单数，其中业主委员不少于百分之五十。《办法》对物业管理委员会的成立程序、职责、解散等事项也作出了规定。
（二）设立住宅专项统筹维修资金。住宅专项维修资金使用难、发挥效益低是当前需要认真解决和寻求突破的难点问题。对此，《办法》对如何发挥好维修资金的作用进行了探索和突破，在确保业主缴纳的维修资金属于业主的前提下，在资金管理方面，规定集中存储取得的增值收益扣除同档期银行存款基准利率后的部分作为住宅专项统筹维修资金，物业主管部门在必要时可统筹安排使用。售房单位缴纳的公有住房住宅专项维修资金，由物业主管部门管理和安排使用。在资金使用方面，针对维修资金使用表决难的问题，支持采用异议表决的方式；将群众反映较多的路面破损影响人车安全纳入应急使用，适度扩大应急使用的范围，提高资金使用效率。
（三）细化物业服务用房标准。物业服务用房是小区实施物业管理的重要配套建筑，也是建设单位与业主争议较多的问题。为更好地为实施物业管理创造条件，《办法》对《山东省物业管理条例》规定的配置标准进行了细化，规定建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。并对物业服务用房的规划、产权、位置、条件等内容作出了规定。
（四）加强物业管理信息化。利用信息化技术手段，进一步规范管理行为、提高管理效能是全国各地物业管理较为成功的作法。《办法》要求，市物业主管部门应当建立物业管理信息平台，宣传有关法律法规和政策规定，发布物业服务信息资讯，并在信息平台中设立电子投票系统。建立物业主管部门与不动产登记部门的信息共享机制，物业主管部门应当为买受人核查该物业项目物业服务费用、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况提供便利。这些规定顺应了信息化发展的时代要求，较好地解决了业主投票难、维修资金使用难等问题，也为下一步我市即将开展的物业服务企业信用评级、维修资金网上办理等业务奠定了基础。
（五）规范安全保卫和应急处置工作。社区安全保卫和应急处置工作是社会治理的重要组成部分，《办法》结合疫情防控工作进行了研究论证，作出了相应规定。在安全保卫方面，规定物业服务企业应当按照规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作；鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、车辆识别等安全防范系统，提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向公安机关开放。在应急处置方面，规定物业服务企业应当按照当地人民政府处置突发事件作出的决定、命令，协助有关行政部门维护物业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施，当地人民政府可以给予适当补贴。
各位媒体朋友，《威海市物业管理办法》有关情况就介绍到这里，有关本次发布会的相关详细资料已上传至市司法局新闻发布专用邮箱（whfzbnews@163.com，密码：whfzb123），请媒体朋友自行登陆下载。感谢大家长期以来对我市行政立法工作的支持，如果大家还有其他情况需要了解的话，请致电市司法局，电话：5897300，届时我们将给予解答。
谢谢大家！
制定《威海市物业管理办法》的重要性和必要性，我在前面的背景材料中已介绍过，这里不再赘述。下面重点就《办法》的体例和内容作进一步的说明。我们进行物业管理方面的地方立法，主要是去解决物业管理实际工作中存在的痛点难点问题，做到好使管用。大家可能看到出台的《办法》好象体系不完整，未分章节，内容比较零散，好多物业管理工作中的内容未涉及，这主要是从地方立法权限和立法技术要求这两个方面进行考虑的：一立法权限方面，《威海市物业管理办法》是一部政府规章，按照《立法法》的规定，地方政府规章只能对下列事项作出规定，一是为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；二是属于本级行政区域的具体行政管理事项。且没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。二立法技术方面，按照要求地方立法对上位法已经明确规定的内容，一般不作重复性规定。为规范物业管理相关工作，目前国家和省已制定的上位法主要有《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》等，对物业管理中的相关问题已有了详细规定，大家在实际工作中遵照执行即可。因此，我们从实际出发，在设区市政府规章立法权限内进行制度设计，不搞大而全，不追求完整的立法体系，对不属于政府规章立法权限的内容不涉及，如停车位权属、人防工程权属、公共区域划分等；对上位法已经规定的内容，如物业管理区域划分，配套建筑与设施设备的配置要求、权属，前期物业管理，业主大会、业主委员会的成立条件、成立程序、职责，物业的使用与业主自治管理，物业服务与物业服务收费等事项，《办法》不作重复规定；对属于政府规章权限的事项，按照地方立法补缺的原则，以问题为导向，重点进行规范，如对物业管理委员会制度、住宅专项统筹维修资金、异议表决等问题进行大胆制度创新，对物业服务用房、治安和安全保卫、应急处置等内容进行细化明确。同时对部分物业管理的重点内容，如业主权益的保护等进行了强调和重申，对违反物业管理秩序的行为设定了一些行政处罚措施。
为解决业主大会、业主委员会成立难的问题，《办法》创新设立了物业管理委员会制度。
关于物业管理委员会的成立，《办法》规定当物业管理区域有特定的三种情形之一时，街道办事处、镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。该特定的三种情形就是物业管理区域不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，经街道办事处、镇人民政府两次组织后未能召开首次业主大会会议；业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会。其中，对具备成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理委员会成立后两年内，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
关于物业管理委员会的退出，《办法》规定物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。
关于物业管理委员会的人员组成，《办法》明确，物业管理委员会由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会委派的人员组成，人数为七人以上的单数。物业管理委员会的业主委员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府从居民委员会推荐的业主中确定。街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。
关于物业管理委员会的职责履行，《办法》明确，物业管理委员会设一名由物业管理委员会委员推选的执行委员，负责物业管理委员会的日常事务。需要作出与业主利益相关决定的，物业管理委员会应当集体讨论决定。办理制定和修改管理规约；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及对所得收益的分配与使用；以及法律、法规、规章以及管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项，物业管理委员会应当征求并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。办理专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项，物业管理委员会应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
在信息公开方面，《办法》对物业主管部门、建设单位、物业服务企业分别作了相关信息公开的要求。
对于物业主管部门，《办法》规定市物业主管部门要负责建设具备宣传有关法律法规和政策规定，发布物业服务信息资讯，为业主决策提供辅助服务等功能的物业管理信息平台，并向社会免费开放。此外，《办法》还明确，办理不动产产权过户登记时，物业主管部门应当提示买受人可以核查该物业项目物业服务费用、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况，并为信息核查提供便利。
对于建设单位，《办法》规定建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。在销售商品房时，应当将物业管理区域的范围；物业共用部位、共用设施设备名称；规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；物业服务用房的面积和位置；生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备等内容以图文形式向买受人明示。
对于物业服务企业，《办法》规定物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况和联系方式、物业服务投诉电话；物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况；物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准等信息。此外，《办法》还重申，物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
物业服务企业是物业管理的执行者，其服务质量与群众生活环境密切相关。为切实保障业主权益，《办法》对物业服务企业作出了一些约束性规定。一是明确了物业服务企业应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量。二是强调了物业服务企业不得为的行为，包括采用中断供水、供电、供气、供热或者其他损害业主合法权益的手段；挪用、侵占业主共有资金；擅自改变物业服务用房等共有物业用途；擅自利用共有物业进行经营；擅自提高收费标准；违规披露业主信息；无正当理由限制业主正常通行等违反法律、法规、规章规定，损害业主利益的行为。规定了业主大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当按照法律规定或者合同约定的期限退出物业管理区域，并办理交接手续。物业服务企业不得以纠纷未解决为由拒绝退出和办理交接手续。同时，对物业服务企业采用中断供水、供电、供气、供热等手段损害业主合法权益；没有正当理由，限制业主正常通行；不按规定退出物业管理区域；违规披露业主信息等行为，设定了最高可由物业主管部门处一万元罚款的法律责任。三是建立了物业项目负责人制度。规定物业服务企业承接物业服务项目应当指派项目负责人，负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。项目负责人的履职情况要记入行业信用信息档案。四是规定了物业服务企业的治安和安全保卫、应急处置义务，明确物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规章的规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作；对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修等方面的法律、法规和规章规定的行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告；应当按照当地人民政府处置突发事件作出的决定、命令，协助有关行政部门维护物业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施。
市住房城乡建设局将牵头抓好《办法》规定的各项措施的落实。一是配套制定一批与物业行业发展有关的制度和规范，比如承接查验工作规程、物业服务标准、物业文明服务规范、物业服务质量评价规则等，建立“1+X”的政策法规制度体系，为行业发展创造良好的法制环境。二是继续推进党建引领红色物业发展。在党建引领红色物业试点工作的基础上，推广可复制的成功经验，抓重点、强弱项、补短板、树亮点，把物业行业真正打造成党组织联系群众的重要平台、服务群众的重要力量、推动基层治理的重要载体，推动物业服务与社区管理同频共振，实现城市社区共建、共管、共治、共享。三是认真落实省住建厅《山东省物业服务企业信用信息管理办法》，构建我市物业服务行业信用管理体系，开发建设智慧物管综合服务平台，强化物业服务事前、事中、事后监管，做好评级结果的发布和应用，打造以信用监管为主体的行业监管体系，构建起符合我市实际的行业信用监管新模式。四是深入开展行业文明创建行动。以深化行业品牌建设为目标，注重精细管理、精致服务，加强物业行业品牌建设，规范物业管理，提升服务品质，打造出一批叫得响的威海品牌，引领行业高质量发展。五是扎实开展住宅小区综合整治。结合老旧小区改造提升和执法进社区，认真解决好停车管理、环境卫生、侵占公共区域等难点问题，全面改善居民的居住环境和生活质量，切实增强群众的获得感、幸福感、安全感。