新闻界的各位朋友：
大家上午好！
欢迎参加市新闻办新闻发布会。
国家规定土地级别与基准地价每3年调整一次。4月11日，市政府下发《威海市人民政府关于调整威海市区土地级别与基准地价的通知》。今天，我们邀请市自然资源和规划局党组成员、副局长孙友同志，向大家介绍威海市市区土地级别与基准地价调整有关情况，并回答记者提问。
参加本次发布会的有：大众日报、省广播电视台、齐鲁晚报、山东商报、大众网、齐鲁网、鲁网等上级媒体驻威机构，威海日报、威海晚报、威海新闻网，威海电视台、威海电台、威海广播电视报、威海传媒网等新闻单位的记者朋友，以及政务微博、微信“威海发布”的编辑记者。
下面，请孙友副局长介绍威海市市区土地级别与基准地价调整有关情况。
新闻界的各位朋友、同志们：
大家好。首先，我代表市自然资源和规划局，感谢各位朋友长期以来对全市自然资源和规划工作的关心、支持和帮助。根据安排，下面我就威海市市区土地级别与基准地价的调整情况向大家作简要介绍：
为加强对土地价格的宏观调控和管理，促进土地优化利用，引导土地市场健康发展，根据法律法规及有关规定，我局组织开展了土地级别与基准地价调整更新工作。本轮调整的基准日为2019年1月1日，以我市国民经济和社会发展规划以及城市总体规划的要求为出发点，本着科学性、前瞻性、适用性的原则，以我市近三年来成交的出让土地案例为数据基础，形成了更新成果，调整范围包括环翠区、高区、经区和临港区。土地使用年期设定为国家法定最高出让年期，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。
一、土地级别调整情况
近几年，由于威海经济持续发展、城市基础设施配套日渐完善，商住用地各级别土地价格有不同程度的提升，现行基准地价已不能满足当前形势的发展需要，与土地市场实际状况有差距，因此本轮对商住用地土地级别进行调整。我市商服用地和住宅用地均分为六个级别，工业用地和公共管理与公共服务用地均分为五个级别。
（一）商服用地级别范围变化。商服用地级别范围与上轮相比，有五处区域进行调整：一是经区城际铁路以东，华夏路、海滨南路、大庆路以南，香港路以西，齐鲁大道以北区域由二级地调整为一级地；二是经区香港路以东，大庆路以南，海埠路以西，珠海路以北区域由三级地调整为二级地；三是嵩山路以西、齐鲁大道西延至规划路以北至山体区域由三级地调整为二级地；四是五渚河以东、逍遥路以西、成大路以北的区域，由五级地调整为四级地；五是逍遥路以东、成大路以北的区域，由六级地调整为五级地。
（二）住宅用地级别范围变化。住宅用地级别范围与上轮相比，有五处区域进行调整：一是青岛中路以东、上海路、大庆路以南、香港路以西、深圳路以北的区域，由二级地调整为一级地；二是统一路、环山路、城铁以东，平度路以北，青岛路、崂山路、统一南路以西的区域，由二级地调整为一级地；三是嵩山路以西、齐鲁大道西延至规划路以北至山体区域由三级地调整为二级地；四是五渚河以东、逍遥路以西、成大路以北的区域，由五级地调整为四级地；五是逍遥路以东、成大路以北的区域，由六级地调整为五级地。
（一）容积率调整情况。在上轮基准地价的调整中，我市商服用地和住宅用地的容积率设定为1.4，工业用地设定为1.0。目前，商服用地和住宅用地已不符合我市的实际情况，也反映不出我市节约集约用地的成效，并且周边地市的商服用地和住宅用地设定容积率均不低于1.6。本轮调整拟将商服、住宅用地容积率调整为1.6。工业用地的容积率符合节约集约用地的要求，仍设定为1.0。公共管理与公共服务用地参照工业用地，容积率仍设定为1.0。
（二）商服用地基准地价的调整情况。近年来，随着电子商务的快速发展，实体商业受到了很大的冲击。通过对近三年商服用地招拍挂成交案例的调查以及商服样点的市场调查，在本轮商服用地地价调整中，基本维持上一轮商服用地的楼面地价不变。
（四）工业基准地价的调整情况。我市的工业项目主要位于四级、五级地范围内，考虑到降低企业用地成本的需要，本轮对四级、五级工业用地没有进行调整。对一、二、三级工业用地考虑到收回土地工作的需要，适当进行了调整。
（五）公共管理与公共服务用地基准地价的调整情况。从完善威海城区基准地价体系和政府制定宏观调控地价政策的角度，结合本轮基准地价更新中所能收集的地价资料，主要考虑征地成本，参考价格特征相似的工业用途地价的一定比例，综合确定公共管理与公共服务用地基准地价。
以上就是本次市区基准地价调整的大体内容，具体的等别范围和基准地价情况我们会在市政府和我局政务门户网站上向社会公布。因为基准地价调整是一个比较专业的分析汇总和测算调整过程，如果大家有什么不明白的地方，我会在问答环节和大家进行交流。
谢谢大家。
我国基准地价工作的开展是随着土地市场的培育与发展进行的。随着土地的有偿使用，在土地资产的流转过程中，迫切需要价格指导的工具，于是开始有了基准地价。我市第一轮基准地价是2000年开始的，此后基本上三年一调整，根据经济的发展，城市区位的变化、地价的提高进行调整，以保持级别、地价与经济发展的现势性、相适应。每次调整均根据省自然资源厅的统一部署与安排，全省十六地市同步进行。
针对房地产市场方面，基准地价是政府指导价，不完全等同于市场价格，并且期限为三年，所以通常是低于市场价格的。目前，所有的经营性用地都必须实行“招拍挂”出让，一块土地的成交价格受市场行情、地块区位、规划条件、投资者心态、预期判断、企业自身等众多因素综合影响。所以基准地价的调整不是助推房价高涨的推手，房价和别的商品一样，价格的本质是由房地产的供需关系决定的，我市房地产的发展主要受供需关系，以及国内宏观经济影响，基准地价对其影响不大。
这个问题很好。农村征地的依据是“区片地价”，是指在县(市)级行政区国土空间规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。区片地价通常也是3年一调整，区片地价提高，集体土地的补偿标准才会相应提高。“区片地价”与“基准地价”不是一回事。本次调整的是“基准地价”，基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地,某一时点上土地使用权的平均价格，因此对农村征地的补偿标准没有直接影响。但是，对城市国有土地的拆迁补偿,通常需要参照基准地价进行评估，基准地价提高之后，对国有土地的拆迁补偿价格会相应提高，这个是有关系的。
我认为影响有三个方面：一是更加体现“约束性”。前面我们讲了，基准地价对房地产影响不大，因为房地产主要是要看成交价。但是对于工业用地而言，工业用地的竞争不像房地产用地那样激烈，很多时候都是国家规定的底价成交，因此提高工业用地的基准地价，提高其土地成本，能够有力地约束企业节约集约用地，避免小散乱、低效益投资，让同样的土地，承载更多的投资，产生更大的社会效益。同时，土地拆迁补偿而言，拆迁补偿的主体是政府，这个基准地价也是具有约束力的，拆迁补偿会相应的提高。这是“约束性”。
二是更加体现“引导性”。基准地价的一个重要作用，就是体现对城市区域的发展规划的预见和引导。新的基准地价公布之后，企业和社会可以通过各个区域土地价值的调整情况，对城市区域发展有一个非常直观的印象和判断，进而做出相应的市场选择，而政府也因此实现了对市场的引导，这是第二点。
三是更加体现“公平性”。随着各区域的发展，有的区域原来的基准地价，明显不适应当前的实际市场价值。比如说，一路之隔的两片地，现在发展的都很好，市场价值差不多，但由于以前不是一个级别的基准地价，导致拆迁补偿差不少，这明显是不够公平的。通过这次调整，能够在土地出让、拆迁补偿等环节，更好的与实际相吻合，体现政策的“公平性”。