关于加快发展保障性租赁住房的实施意见新闻发布会
■发布人: 市住房城乡建设局党组成员、副局长 孙坤同
市自然资源和规划局四级调研员 曲庆伟
市政务服务中心主任 陈玉英
市税务局副局长、三级高级主办 王晓东
新闻界的各位朋友：
大家下午好！
欢迎参加市政府新闻办新闻发布会。
《威海市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》已正式印发。今天，我们邀请市住房城乡建设局党组成员、副局长孙坤同同志，市自然资源和规划局四级调研员曲庆伟同志，市政务服务中心主任陈玉英同志，市税务局副局长、三级高级主办王晓东同志，向大家解读介绍《威海市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》有关情况，并回答记者提问。
参加本次新闻发布会的媒体有：省媒体、网站驻威新闻单位，市直新闻媒体，威海发布等。
首先，请孙坤同副局长介绍《威海市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》有关情况。
女士们、先生们、新闻界的朋友们：
大家上午好！
首先，向出席今天发布会的记者朋友们，表示热烈欢迎！
近期，威海市人民政府办公室印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，下面我向大家简要解释《实施意见》的出台背景和主要内容。
一、起草背景
党中央、国务院高度重视保障性租赁住房建设。党的十九大报告以及十九大以来的历次中央经济工作会议，都对完善住房保障体系、发展保障性租赁住房提出明确要求。2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》；2021年11月15日，山东省政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确威海市为省政府确定发展保障性租赁住房的城市。为贯彻国家、省决策部署，落实市委、市政府要求，市住房城乡建设局会同市发展改革、财政、自然资源和规划、税务等部门，深入调查研究，充分吸收借鉴省内外经验做法，并结合我市实际，起草形成了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》），《实施意见》从指导思想、发展目标、对象标准、支持政策、优化审批流程、监督管理和保障措施七个方面作出了详细规定，这对统筹推进全市保障性租赁住房建设具有重要意义。
二、发展目标和对象标准
《实施意见》明确了发展目标和对象标准。在目标设定上，根据《威海市保障性租赁住房发展规划（2021-2025）》中对区域经济发展趋势的预测以及对流动人口增长规模的分析，通过总量预测法和分类预测法综合预测，研究提出“十四五”期间，全市新增（含新建、改建、改造、盘活、转化）保障性租赁住房套数达到6000套（间）以上，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例不低于10%。在对象标准上，规定了保障性租赁住房主要面向城区内无房且稳定就业的新市民和青年人，住宅型保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金接受政府指导，指导价不高于同地段、同类型、同品质市场租赁住房租金的80%。
三、主要内容
《实施意见》以大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难为出发点和落脚点，从4个方面提出15条具体举措。
一是落实支持政策。《实施意见》重点细化了土地支持政策，明确了集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、改建非居住存量房屋以及新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的土地政策。提出了加强财政保障、降低税费负担和执行民用水电气暖价格等支持政策。明确了银行贷款、金融债券等金融支持措施。
二是优化审批流程。《实施意见》中建立了项目认定机制。各区市政府、开发区管委成立以政府或管委会领导为组长的保障性租赁住房工作领导小组，组织相关部门对保障性租赁住房申报项目进行联合审查、联合验收。同时允许将符合条件的闲置公租房以及人才住房调整作为保障性租赁住房使用。项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书，通过快速审批绿色通道，办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续，提高项目审批效率。
三是加强监督管理。每年9月底前，各区市政府、开发区管委住房城乡建设部门牵头组织申报下一年度保障性租赁住房建设计划，并按程序审批通过后实施。保障性租赁住房应严格遵守集中式租赁住房建设适用标准。每个家庭只能租赁一套保障性租赁住房；保障对象不得转租转借保障性租赁住房。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。严格查处违规出租、借保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策的行为。
四是强化保障措施。市级成立市保障性租赁住房工作领导小组，统筹推进全市保障性租赁住房工作。各区市、开发区加大保障性租赁住房的宣传引导，让广大企业、新市民、青年人、城市基本公共服务人员知晓政策规定、熟知办理流程、防范租赁风险。市住房城乡建设局将会同有关部门对各区市政府、开发区管委发展保障性租赁住房情况进行督促指导，开展监测评价，确保各项目标任务圆满完成。
我就简单介绍这些。谢谢大家！
国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中将保障对象的认定条件、户型面积和租金标准等规定权限下放到了各城市人民政府，结合省政府《实施意见》中的指导原则，我市确定：1.保障对象为城区内无房且稳定就业的新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员和创新创业人员等群体。只需满足本人及配偶在工作所在行政区域内无住房和与用人单位签订劳动合同一年以上两个条件即可，突破了省政府《实施意见》中正常缴纳住房公积金的限制，扩大了保障范围。2.建设标准。规定保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类。其中宿舍型以建筑面积20-35平方米的户型为主；住宅型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，70平方米以下的小户型建筑面积占比原则上不低于80%。已开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可适当放宽建筑面积标准。3.租金标准。保障性租赁住房租金接受政府指导，指导价不高于同地段、同类型、同品质市场租赁住房租金的80%。市场租赁住房租金由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估，或依据政府发布的参考价格确定，保障性租赁住房租金实行动态调整，原则上调整周期不超过2年。企事业单位为满足本单位职住平衡建设筹集的保障性租赁住房，其租金标准可自行确定。在满足本区域和本单位职工住房需求的基础上，多余房源可面向其他符合保障性租赁住房承租条件的群体供应。
加快发展保障性租赁住房是国家为主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题而采取的一项重要举措。具体用地支持政策主要有以下几点：
一是引导利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，是中央在新型城镇化推进过程中，立足于新市民居住问题，从保障性租赁住房供应端着手进行的变革，有利于缓解住房供需矛盾、促进职住平衡、完善开放性的住房保障体系。探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，首先要尊重农民集体的意愿，按照《土地管理法》第63条规定，集体经营性建设用地入市，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。在此前提下，按照属地管理的原则，经各区市政府、开发区管委同意，农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。这对盘活集体土地资产、发展集体经济、实现乡村振兴都具有重大意义。
二是鼓励利用企事业单位自有存量土地建设保障性租赁住房。对企事业单位依法取得使用权的土地，经各区市政府、开发区管委同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
三是提高利用产业园区工业项目配套用地面积占比上限建设宿舍型保障性租赁住房。经各区市政府、开发区管委同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
四是适当安排利用新增国有建设用地，并明确供应方式。各区市政府、开发区管委按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。
此外，允许闲置和低效利用的非居住存量房屋改建保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经各区市政府、开发区管委同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
近年来，我市全面推行工程建设项目审批制度改革，围绕事项合并、减少环节、压缩时限开展工作，取得了显著成效。
对于保障性租赁住房项目等特殊工程，我们立足在各区市政务服务大厅投资建设综合窗口和工程建设项目审批管理系统，开辟绿色通道，实现线下一窗受理、线上一网通办。
对申请表单要素填报时，能够核查、共享、映射的，都实现“免填写”；对申请材料提交时，能够从电子证照库、数据共享交换平台共享、核验以及可以通过官方获取的，都实现“免提交”，从而做到申请材料极简最简。
对于不涉及土地权属变化的项目，可利用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
同时，实行规划类许可“三证合一”、施工综合许可“七证合一”，将工程开工前的第二、三阶段近20项审批事项压缩为三个主要审批事项，并提供全程帮办代办包办服务，方便企业办事，为优化我市营商环境提速增效。
2021年7月15日，财政部 税务总局 住房城乡建设部发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下称“24号公告”），其中涉及了保障性租赁住房的优惠政策，能为我们简单介绍一下吗？
该公告自2021年10月1日起执行，主要涉及增值税和房产税两个方面的优惠。
一是增值税方面规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
二是房产税方面规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。该公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。山东省依据该公告，对我省专业化规模化住房租赁企业标准进行了规定，具体为：向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的，认定为专业化规模化住房租赁企业。
三是对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
四是纳税人享受税收优惠政策，应按照规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。
保障性租赁住房建设是我国新形势下住房制度改革的又一全新探索，没有先例可循，为了确保保障性租赁住房政策顺利推进，我们建立了多项工作机制，让《实施意见》落实落地。
一是部门协作机制。成立市级保障性租赁住房工作领导小组，由分管副市长担任组长，统筹推进全市保障性租赁住房工作。我局承担领导小组办公室日常工作，并对领导小组成员单位及其职责进行了明确。
二是项目认定机制。将保障性租赁住房项目认定权限下放至各区市、开发区。各区市、开发区成立保障性租赁住房工作领导小组，建立项目认定机制，组织相关部门对保障性租赁住房申报项目进行联合审查、联合验收。经联合审查同意的，出具保障性租赁住房项目认定书，并报市级领导小组备案；经联合验收通过的，方可交付使用。
三是审批简化机制。项目建设主体凭保障性租赁住房项目认定书，通过工程建设项目审批管理系统办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续。不涉及土地权属变化的项目，可利用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。对于新建的保障性租赁住房项目，鼓励采取告知承诺制办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续。
下一步我们还将研究出台《保障性租赁住房项目认定书管理细则》等一系列相关配套政策，建立保障性租赁住房项目联审机制，发放保障性租赁住房项目认定书，将符合条件的闲置公租房和人才住房调整作为保障性租赁住房使用，探索研究制定改建类保障性租赁住房有关政策，确保保障性租赁住房在我市能够顺利落实与推进。