《威海市区住宅专项维修资金管理办法》新闻发布会
■发布人：市住房城乡建设局党组书记、局长，市精致城市建设办公室主任 李瑞玲
市住房城乡建设局党组成员，市住房保障公共服务中心党委书记、主任 刘文杰
新闻界的各位朋友、同志们：
大家下午好！欢迎参加市政府新闻办新闻发布会。
日前，《威海市区住宅专项维修资金管理办法》已全面修订将于今年8月1日正式施行。今天，我们邀请市住房城乡建设局党组书记、局长，市精致城市建设办公室主任李瑞玲同志，市住房城乡建设局党组成员，市住房保障公共服务中心党委书记、主任刘文杰同志，向大家介绍有关情况，并回答记者提问。
参加本次新闻发布会的媒体有：上级媒体、网站驻威新闻机构，威海市新闻媒体，威海发布等。
首先，请李瑞玲局长介绍《威海市区住宅专项维修资金管理办法》有关情况。
女士们、先生们、新闻界的朋友们：
大家好！首先，向出席今天发布会的记者朋友，表示欢迎！向长期以来关心和支持我市物业管理的各界朋友，表示衷心感谢！
下面，我向大家介绍一下《威海市区住宅专项维修资金管理办法》修订的背景过程和主要内容。
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金。2010年，我市出台了《威海市区住宅专项维修资金管理办法》，该办法对维护住宅小区品质，保障业主共用部位、共用设施设备正常使用发挥了重要作用。但现实中，也存在着维修资金补交续交标准不明确、覆盖面偏窄、使用法律门槛高、使用率不高等问题。为全面规范维修资金管理，市住建局结合实际，在总结我市维修资金管理实践经验的基础上，多方探索，创新突破，对办法进行了全面修订，对维修资金归集和使用等规定进行了进一步细化、补充和完善。草案在提报市政府研究前，多次向有关部门和社会公开征求意见，听取广大业主、物业企业、开发企业意见，并经市司法局合法性审查通过。新办法的颁布施行，为我市物业管理和精致城市建设提供了更多的政策支持和法律保障，是市政府为民办实事的又一重大举措，我们每一位业主，都将是办法的受益者。
新办法共分五个部分：总则、交存、使用、监督管理和附则。
第一部分总则，重点解决维修资金管理体制问题。明确了职能部门、市及区（环翠区、高区、经区、临港区）两级物业主管部门、镇街、居委会职责，并强化了财政、民政、审计等部门的监管职能。
第二部分交存，重点规定了维修资金的交存标准。2010年办法施行后办理产权登记的商品住宅，交存标准不变，依然为多层每平方米70元、高层每平方米110元。2010年办法实施前已办理产权登记尚未归集维修资金的商品住宅，交存标准为多层每平方米30元、高层每平方米50元。已售公有住房交存标准为每平方米15元。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，业主要依法续交。
第三部分使用，重点规定了维修资金三种使用方式及程序。根据维修资金使用特点，明确了维修资金应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。规定了维修资金使用方式为计划使用、一般使用和应急使用，对申请主体、申请流程、申请要件等逐一细化。对于一般使用和计划使用，丰富了业主表决方式，业主可以通过物业主管部门建立的电子投票系统进行线上表决；对于应急使用，明确了可以启动应急使用程序的8种情况，对于这8种情况，可以采取事前不用表决、事后公示的方式进行维修。
第四部分监督管理，重点规定了各部门对维修资金的监管责任。监督管理包括物业主管部门定期开展专项审计，财政部门对资金收支财务管理和会计核算制度执行情况实施监督，物业主管部门、人民银行威海市分行共享信息等。
第五部分附则，对参照执行情况进行了补充说明。重点规定了防空地下室、公建设施的交存主体，同时，规定了申请使用主体的例外情况。未聘用物业服务人或物业服务人不履行本办法规定职责的，由业主委员会履行相应职责。没有成立业主委员会的，由物业所在地社区居民委员会代行职责。
我就介绍这些。谢谢大家！
谢谢这位记者朋友的提问。
维修资金的交存标准，根据房屋是商品住宅还是已售公有住房而不同。
我首先向大家介绍商品住宅。根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定：商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2010年制定《威海市区住宅专项维修资金管理办法》时，市区商品住宅建安造价每平方米多层约1200元、高层约1800元，按6%标准，交存标准为每平方米多层70元，高层110元。本次办法修订时，虽然现在工程造价比当时已大幅上升，但考虑到我市房地产实际及广大业主的心理预期，决定该标准维持不变。
本次办法修订，最重要的是制定了2010年《威海市区住宅专项维修资金管理办法》实施前已办理产权登记的商品住宅的交存标准。2010年前，市区多层商品住宅建安造价平均每平方米七百元左右、高层约为其1.6倍，结合当时房屋市场价格整体较低的现实情况，按住建部商品房最低标准5%计算，交存标准定为多层每平方米30元，高层每平方米50元。
我再向大家介绍已售公有住房。已售公有住房基本上就是我们常说的房改房。根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》第八条的规定：出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。我市在上世纪九十年代进行了三轮房改，每轮房改成本价不同，平均成本价在六七百元，所以办法规定已售公有住房业主的维修资金交存标准为每平方米15元。房改时，当时很多售房单位按照当时的房改政策已从售房款中按15%的标准提取了维修资金，这部分资金所有权是属于售房单位的，并非业主所有，所以，房改房的业主要按每平方米15元的标准交存维修资金。
我就介绍这些。谢谢！
谢谢这位记者朋友的提问。
维修资金的交存方式也有商品住宅和房改房之分。
商品住宅交存方式有线上线下两种，业主可以就近到市区四个行政审批服务大厅或威胜大厦六楼不动产登记中心任一维修资金服务窗口交存，也可以在“爱山东•威海”APP上根据合同备案号网上交存。
对于房改房的业主，交存方式根据房改房售房单位的不同而有区别，因为售房单位提取的维修资金，市级房改房由市物业主管部门管理，而各区房改房由各区物业主管部门管理。所以，售房单位原为市级的，交存方式同以上商品住宅。售房单位为环翠区、高区、经区、临港区的，分别向各区物业主管部门交存。
具体的交存方法和相关联系方式，我们会在威海市住建局官方网站、官方微信公众号公布。谢谢！
谢谢这位记者朋友的提问。
防空地下室所有权属国家，但开发企业多将其作为地下车位出租给业主使用。这就产生了一个问题，当小区内共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，人防车位部分出现了资金空缺，没有主体承担分摊费用。根据防空法权责一致的原则，这次《威海市区住宅专项维修资金管理办法》修订，规定：结合民用建筑修建的防空地下室，平时由投资者使用管理、收益归投资者所有的，参照本办法执行。人防车位维修资金由开发企业代交，这是我市乃至我省维修资金管理的一个重大突破，充分保护了业主的合法权益。
我就介绍这些。谢谢！
谢谢这位记者朋友的提问。
因为“投票门槛高”、“参与度低”、“决策难”等原因，全国范围内都不同程度存在维修资金使用难问题。本次《办法》修订的一个主要目的就是为了破解维修资金使用难题，规范提升维修资金的使用效率和水平。
一是调整维修资金启用表决比例。表决比例由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过，调整为由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，大幅度降低了业主使用维修资金表决门槛，将有效缓解维修资金使用难的现象。
二是搭建维修资金线上表决平台。通过威海智慧物业综合信息服务平台，结合房产交易信息、不动产信息，综合运用大数据、人脸识别技术，实现维修资金项目线上表决，可以有效解决业主表决身份识别难、异地业主无法投票以及物业企业上门签字负担重等问题，还望广大业主积极参与、主动配合，通过线上投票，提高维修资金使用表决效率，确保业主意愿真实表达。
三是明确维修资金应急绿色通道。新修订的《办法》中规定了八种适用于应急维修的情形，对于小区内部发生的存在重大风险隐患，危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，可以启用应急维修程序，应急维修程序事前不用表决，可以快速开展维修，消除风险隐患，但为确保业主知情权，在维修后申请人会向业主公示维修相关信息。
我就介绍这些。谢谢！
谢谢这位记者朋友的提问。
本次《办法》修订旨在维护维修资金所有者的合法权益，在维修资金使用方面，《办法》主要在以下几方面更好地保障业主权益：
一是规范了资金使用制度。本次修订的《办法》中，规定了维修资金三种使用方式，分别为计划使用、一般使用和应急使用，对三种使用方式的适用情况、申请流程、申请主体等内容予以明确和规范，突出了物业服务人的组织维修义务和业主委员会的查验把关职责，规定了维修组织单位业主信息保护义务。
二是加强了资金监管力度。新《办法》明确了市区两级物业主管部门、镇街、居委会指导和监督职责，并强化了财政、民政、审计等部门的监管职能。对于业主普遍关注的电梯维修项目，本次修订的《办法》中明确电梯发生故障需要重大维修更新和改造时，在维修前后均需要相关单位或检测机构出具证明材料。
三是增强了资金使用透明性。新《办法》明确了公示内容、公示时间等要求，其中计划使用和一般使用要求在维修前公示，应急使用要求在维修后公示，充分保障业主的知情权。维修组织单位应当留存申请使用相关资料供小区业主查询。同时，《办法》还对维修资金使用的透明性、公开性提出了新要求，主管部门将对维修资金项目信息定期公示，广大业主可通过“爱山东”APP中“威海红色物业”模块查询账户余额和小区维修资金使用情况。
我就介绍这些。谢谢！
谢谢这位记者朋友的提问。
新办法自2024年8月1日起施行。市住建局将重点做好以下三方面的工作：一是加强宣传，使新办法家喻户晓，让广大业主知晓权利，明晰义务。政策法规宣传，新闻媒体是主要的宣传通道，希望各位在座的记者朋友们多多助力。二是加快维修资金系统升级改造，积极推动房改房软件系统建设，开发网上补交续交、网上申请使用功能，化繁为简，为充分发挥住宅专项维修资金的“养老金”作用，提供软件支持。三是加强维修资金使用管理，及时调整优化维修资金申请审核流程，加强业委会和物业企业服务执行力，着重普及维修资金线上表决，实现业主意见快速达成，促进维修资金申请、审核效率再提升。
我就介绍这些。谢谢！